法律信息网 -> 法律论文 -> 正文 ∷【来源】《人大复印资料(经济法学、劳动法学)》   第2011-9期  第 36 页 
 
私房使用管理的法制路径——兼评房屋使用管理的立法完善


  【内容提要】住房改革引起的房屋产权的......
  【关键词】私权 公权 私人自......
  [Abstract]Alth......
  [Key words]ci......

  我国三—十年的住房体制改革,造就了千百万分......

一、传统公私二元区分在房屋......

  (一)私权在房屋使用管理中的扩张:自治的引入
  日本学者早川和男通过对世界主......
  在我国,伴随着住房体制改革中的房屋产权变化......
  (二)私权机制在房屋使用......
  理想的私人自治制度构想遵循这样的逻辑轨......
  《物权法》、《物业管理条例......
  单纯......
  (三)公权在房屋使用管理中的坚守:......
  国家强制进入私房管理的原因和依据通常是公共利益......
  私权的渗入,并没有导致公权在房屋管制领......
  (四)行政监管在房屋使用管理中的缺位与越位
  产权变革深刻影响着政府主管机关在私......
  由于认识上的偏差,也是历......
  实践中无论是通过“房改房”获得的私房......
  现有房屋使用管理的困局表明,传统的公私二元区......

二、公权与私权区分的再讨论:房......

  (一)公权与私权在房屋使用......
  当私人自治成为与行政监管......
  第一,契约机制的目的:确保选择的......
  契约机制适用的一个前提条件是个人自主。这是从个......
  第二,公权机制的目的:保障......
  在法律的强制规定与私人的自治行为之间......
  (二)公权与私权在房屋使......
  1.物权法定的适用
  财产使用的私权工具主要有契约自由和物权......
  第一,国家强制进入的途径。在我......
  第二,国家强制进入的方式。关于“国家干预问题,在......
  2.契约机制的适用
  我国将业主自愿达成共同遵守的管理协议称......
  第一,“共同决定”中特殊公......
  在涉及公益维护事项上,将启动房屋使用管理共......
  在“管理人或业主代表申请......
  第二,有关管理规约的效力,我国现行法制没有考虑物......
  第三,有关管理规约的制定,应该是全体业主的权......
  3.行政监管的适用
  房屋产权的变化以及私权对房屋管理的介入,并不意......
  (1)行政审批
  行政审批是政府公权强制调整房......
  (2)准入制度
  准入标准是政府公权强制调整房屋使用管理的间接手......
  (3)登记备案
  标示权属设立和权属变动的确......
  在房屋使用管理中,业主大会、......
  (4)行为规则
  房屋使用管理的行为规则主要有两种:一种是在......
  另一种是将主管机关对私权行为的干......
  (5)信息披露
  信息披露对房屋行政监管的意义在......
  信息披露方式主要有建立房屋网上信息系......

三、现行法中有关房屋使用管理的修......

  (一)立法体系构想
  “房屋使用管理”法律关系(42)......
  理论上作为一个整体系统阐释的......
  从目前的立法现实看,《......
  (二)基础术语界定
  (1)“房屋使用管理”:是指......
  (2)“管理规约”:是......
  (3)“公用部分”:是指既不属于业主专......
  ①“共同结构部分”(结构上不......
  ②“共同使用部分”(功......
  ③“公共资金”(共有部分财产和孳息的资......
  (三)立法修改方案
  1.法定内容的增加......
  第一,立法应根据国家强制进入房屋使用管理的......
  “业主应当依法设立业主大......
  设立业主大会(业主会),应当......
  设立业主大会(业主会)必须依法制定管理规约。管理......
  房屋管理机关应当对设立业主......
  第二,立法应根据国家强制进入房屋使用管理的......
  (1)政府对房屋使用管理的法定职责;(43......
  (2)政府对房屋使用管理中......
  (3)房屋使用强制条款:房屋质量保证机制(45)、......
  (4)房屋用途变更强制条款:变......
  (5)房屋维修强制条款:强制维修的法定义务和协助......
  (6)房屋改造强制条款:房屋......
  (7)物业服务企业资质法定条件;
  (8)物业服务从业人员法定条......
  (9)物业承接验收监督。
  2.契约机制的发展
  第一,契约机制改进目的是......
  “在物业管理人或者达到1/......
  对房屋使用管理具有利害关系的人因前......
  第二,为避免或者化解基于自治的管理规约与基于立......
  “管理规约(包括临时管理规......
  前款所述的强制性规定以明示或......
  第三,校正临时规约制定中的权利分配失衡,健全临时管......
  “建设单位制定的临时管理......
  建设单位制定临时管理规约之日起30日......
  临时管理规约因管理规约的制定而终止,全体业主......
  3.行政监管的完善
  第一,按照行政监管环节的职能配置,赋予......
  “房屋主管机关依法享有下列监督检查权力:
  (1)定期或不定期的普查和抽查;
  (2)业务指导和业务监督;
  (3)进入及视察建筑物的任何公用部......
  (4)出席业主大会的会议;
  (5)要求提供房屋公用资金、公......
  (6)依法酌情决定敦促或者排除房屋使用管......
  第二,针对我国房屋使用管理的法律责任体系存在......
  “房屋主管机关及其工作人员由于下列原因......
  (1)不依法履行监管职权;
  (2)利用监管职权敲诈勒索;
  (3)利用监管职权索取或者收受他......
  (4)在房屋使用监管中玩......
  因上述行为造成相对人财产......

结论

  在房屋私有的前提下,原本在业主各......
  
  【作者介绍】同济大学法学院讲师,法学博士,民......
注释与参考文献
  ⑴参见高佩义:《海外住房......
  ⑵John Kimble:Insuring......
  ⑶参见《物权法》第76条、第79条;《......
  ⑷参见《物业管理条例......
  ⑸目前在全国各地日趋增加......
  ⑹张庆东:《从本案看房屋维修资金管理及使用权......
  ⑺依据现有的法律,对于房屋使用管理的公共事......
  ⑻公地悲剧是种常见的资源浪费现象,......
  ⑼韩国大部分公共住宅采用居民自治管理形态。然......
  ⑽例如,在住宅专有的阳台栏杆或外墙设置突出物的......
  ⑾例如,业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定......
  ⑿参见《最高人民法院关于......
  ⒀在最高法院关于中海雅园管委会诉海淀区房管局不履......
  ⒁上海市浦东清水苑小区业主与物业公......
  ⒂于立深:《契约方法论:以公法哲学为......
  ⒃Hugh Collins,regulati......
  ⒄关于财产利用的私权工......
  ⒅不仅在中国香港,在美国、新加坡......
  ⒆立法对法团的成立、议事机制、职权......
  ⒇《物权法》第75条的规定,反映出我国法律只......
  (21)业主大会(业主会......
  (22)关于业主大会的成立、议事程序、职责和权......
  (23)[德]马克斯·韦伯:《论经济与社会中的......
  (24)高富平、黄武双......
  (25)谢怀栻:《外国民商法精要》,法律出版......
  (26)参见《香港建筑......
  (27)参见《香港建筑......
  (28)《审理物业纠纷有新“说法”——......
  (29)参见《最高人民法院关于审理建筑......
  (30)第三种方式的原因:一是我国业主......
  (31)参见《物业管理条例......
  (32)这种以必要的国家......
  (33)苏永钦:《走进......
  (34)为了确保少数业主的利......
  (35)参见《物业管理法》第22条。
  (36)参见《物业管理法》第......
  (37)Jody Free......
  (38)[日]美浓部达吉:《公法与......
  (39)例如,小区业主大会的成立,如果法律承认业主......
  (40)金白宁:《公法与私法二元区分的......
  (41)在中国香港,政府监管最直接行政......
  (42)“房屋使用管理”与通常所称的......
  (43)依法赋予房管机关行政审批、准......
  (44)包括设立业主大会(包括选举......
  (45)建筑商和开发商......
  (46)包括达到或者超过房屋设计使用年限或房屋主体......
  (47)房屋所有者、合法使用者对于......
  (48)房屋加层、扩建、翻新、改造中禁止下......
  (49)《物权法》重点是民事确权,几乎没......

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 — 作者简介 ——————
朱冰
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